Declaratoria de fábrica mediante regularización en Perú
La inscripción de la Declaratoria de fabrica en nuestro país no es muy común, debido a que más del 70% de construcciones en nuestro país son informales, según CAPECO esto puede llegar al 80%; en términos prácticos esto para el propietario significa que; por un lado que tiene una construcción que no cumple con normativas sismo resistentes y de otro lado que su vivienda no puede formar parte de su patrimonio ante la Ley; en este articulo nos centraremos en este segundo aspecto, debido a que para construir una vivienda muchas veces gastamos los ahorros de toda una vida y es necesario orientar al propietario el camino correcto para realizar su declaratoria de fábrica vía regularización (Ley Nº 27157).
Primero, ¿Qué es una declaratoria de fabrica?
En sencillo la declaratoria de fabrica es el procedimiento de inscribir tu construcción en Registros Públicos para que forme parte de tu patrimonio oficialmente, te explico, cuando un inmueble adquiere la condición de urbano en la partida registral solo esta inscrito como terreno, cuando regularizas tu construcción y se inscribe, esta aparece en un asiento de tu partida registral, y ¿Qué datos de tu construcción aparecen en ese asiento?, pues allí se indica la cantidad de niveles, el área techada de cada nivel, la distribución de los ambientes, el profesional responsable, la fecha del termino de la obra, el valor de la construcción, entre otros datos que el profesional indicó en su informe.
¿Para qué me sirve declarar la construcción?
Declarar tu edificación te ayudara a evitar problemas con el municipio, además de prevenir problemas familiares futuros, en realidad son muchos los casos así que a continuación te explicare los principales:
1. Evitar multas municipales: Si construiste sin licencia, quizá aun no te llegue una notificación municipal, pero en algún momento ocurrirá. Casi siempre estas notificaciones terminan en resoluciones en donde te indicaran que pagues una multa, además de una anotación para la demolición; y CUIDADO, de no pagarla, esta se elevara al SAT, además debes saber que el hecho de pagarla no te libra de sanear la propiedad.
2. Evita problemas familiares: Probablemente tengas una casa de varios niveles, y quieras dejar una herencia anticipada a tus hijos asignándole pisos o departamentos para cada uno, debes saber que sin declaratoria de fabrica, no podrás independizarla y mucho menos asignarla a alguno de tus hijos.
3. Apalancar tus proyectos: Si necesitas invertir en un negocio, lo bancos necesitaran que tu construcción este saneada, debido a que ello les da la seguridad de que la vivienda al menos cumple con condiciones mínimas de habitabilidad y les servirá para saber que tantas cargas tiene; Además como propietario te conviene debido a que inscribiendo la construcción tu inmueble tendrá la condición de vivienda, y normalmente los bancos te financiaran al 80% como promedio, pero en caso de terrenos, ellos financian a un 60% promedio.
4. Para dividir tu inmueble: Esto es ignorado incluso por muchos profesionales, pero aparte de la subdivisión municipal, también se puede dividir un inmueble mediante una regularización de la construcción; con la ventaja de que no estarías sujeto al área mínima que te exige la municipalidad, debido a que en este caso se prioriza la distribución de la arquitectura existente; sin embargo para aplicar esta subdivisión la construcción debe tener ciertas condiciones, que serán motivo de otro articulo.
¿Puedo regularizar mi construcción?
Para inscribir tu declaratoria de fabrica mediante la regularización de tu construcción (Ley Nº 27157) ,tu edificación debe cumplir las siguientes condiciones:
1. La obra debió culminar hasta el 31 de Diciembre del 2016 (Ley Nº 30830).
2. No haber construido sobre zona arqueológica.
3. Que la construcción no se edifique sobre zona de protección ecológica.
4. No haber construido sobre zona de riesgo para la salud e integridad física.
5. No haber construido sobre ribera de ríos, lagos o mares.
¿Cuáles son los requisitos para la declaratoria de fabrica?
Para inscribir tu declaratoria de fabrica mediante la regularización de tu construcción (Ley Nº 27157) ,tu edificación debe cumplir las siguientes condiciones:
✅ Formulario Registral (FOR). Este documento es de distribución gratuita en cualquier oficina de SUNARP, debe ser llenado por el verificador responsable (Ing. Civil o Arquitecto INSCRITO en el índice de verificadores). Además debe contener la firma legalizada de los propietarios y del profesional.
✅ Plano de Ubicación y Localización. Este documento es elaborado por el profesional responsable y debe contener su firma certificada.
✅ Plano de Arquitectura. Este documento también es elaborado por el profesional responsable y debe contener su firma certificada.
✅ Informe técnico de Verificación. En este documento el profesional indicara si su vivienda tiene o no cargas técnicas, además de anotar cualquier observación que haya encontrado.
✅ Certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios. Este documento es emitido por la municipalidad y puede ser solicitado por el propietario o un tercero; aquí se especifica las características técnicas permitidas para una edificación en su zona. El plazo para su entrega es de 5 días hábiles.
✅ Solicitud de inscripción. Este documento es de distribución gratuita en cualquier oficina de la SUNARP, se rellena con el nombre del propietario, numero de partida, documentos a ingresar y datos del solicitante (la declaratoria puede ser solicitada por un tercero, pero debes tener en cuenta que durante todo el procedimiento el sera el único que puede reingresar o recoger las observaciones).
✅ Pago de Tasa Registral. Por derecho de calificación (S/. 42.00), y por derecho de inscripción (0.003 por el valor de la construcción).
Ten en cuenta que no es necesario pagar la totalidad para ingresar el expediente, basta con el derecho de calificación de no existir cargas sobre su inmueble; el resto lo podrá pagar luego de levantar las observaciones, antes de la inscripción (solo dilataras el procedimiento 5 días). Todo el procedimiento tiene una duración promedio de 1 mes.
¿Cuáles son los requisitos para la declaratoria de fabrica?
⚠️**¡Importante!**⚠️ Para inscribir tu edificación, asegúrate de contratar solo profesionales registrados en el INDICE DE VERIFICADORES. Exige su credencial para evitar retrasos, expedientes incorrectos, y múltiples observaciones que pueden llevar a la invalidación del proceso, lo que resulta en pérdida de tiempo y dinero. Los costos varían según el servicio; consulta nuestra TABLA DE COSTOS, actualizada con promociones imperdibles.
