Declaratoria de fábrica en Perú: requisitos, plazos y costos

¿Qué es la declaratoria de fábrica?

La declaratoria de fábrica —también llamada declaración de edificación— es el acto por el que se inscribe en la partida registral de tu predio la edificación que existe sobre el terreno: cuántos pisos tiene, cuántos metros cuadrados se construyeron y cómo está distribuida.

Antes de inscribirla, para SUNARP tu predio es solo terreno, aunque encima haya una casa de tres pisos. Esa es la razón por la que un banco observa una operación financiera, por la que una venta se cae y por la que una herencia se complica.

No solo se declara una casa nueva. Por la misma vía se inscriben las ampliaciones (el piso que levantaste después), las remodelaciones que cambian la distribución y las demoliciones. Todo lo que modifique lo construido debe llegar a la partida; si no, el Registro sigue mostrando una realidad que ya no existe.

¿Para qué sirve declarar tu construcción?

• ✓Acceder a un crédito con garantía real. El banco tasa lo que está inscrito. Sin declaratoria de fábrica, la tasación considera el terreno y no la edificación.
• ✓Vender en mejores condiciones. El comprador que necesita crédito casi siempre exige la construcción inscrita, y el que paga al contado en ocasiones castiga el precio si no lo está.
• ✓Repartir una herencia sin conflictos. La sucesión se inscribe sobre lo que figura en la partida; si la casa no está declarada, se hereda «terreno».
• ✓Independizar los departamentos. Para separar cada piso en su propia partida, primero tiene que existir la fábrica inscrita.
• ✓Evitar problemas con la municipalidad y ordenar tu declaración jurada de predio (HR y PU) con la realidad.

Las dos vías: con licencia o por regularización

No hay un solo camino. El que corresponde depende de cuándo terminó la construcción y de si tienes licencia de obra:

Requisitos para la declaratoria de fábrica

Vía Ley 29090: lo que pide la municipalidad y luego SUNARP

• ✓Formulario Único de Edificaciones (FUE) con el sello de recepción de la municipalidad, firmado por los propietarios y el ingeniero o arquitecto, y aprobado por la municipalidad.
• ✓Declaración jurada de los propietarios con firma certificada ante notario, indicando la fecha de término de la construcción, si el FUE no la trae.
• ✓Planos de ubicación, localización y distribución autorizados por profesional competente y aprobados por la municipalidad, con sus sellos.
• ✓Solicitud de inscripción de título (el formulario gratuito de SUNARP).
• ✓Pago de los derechos registrales: calificación e inscripción.

Vía regularización: lo que preparamos nosotros

• ✓Copia literal de la partida del predio y DNI de los propietarios.
• ✓Formulario Registral (FOR) con las firmas de los propietarios legalizadas ante notario.
• ✓Informe técnico de verificación, firmado por el verificador responsable inscrito en el Índice de Verificadores de SUNARP.
• ✓Planos de ubicación y de distribución de la edificación, elaborados a partir del levantamiento en campo.
• ✓Memoria descriptiva con áreas, linderos y distribución por piso.
• ✓Pago de los derechos registrales y, según el caso, documentos que acrediten la antigüedad de la construcción.

Cómo se acredita que la construcción es anterior a 2017

Es la pregunta técnica que decide si tu declaratoria de fábrica entra por la vía de regularización. Quien declara la antigüedad, bajo responsabilidad, es el verificador en su informe técnico, y para sustentarla se apoya en lo que exista:

• ✓Tus declaraciones juradas de autovalúo (HR y PU) de años anteriores, donde ya figure la construcción.
• ✓Recibos antiguos de luz, agua o gas del predio construido.
• ✓Licencia de obra, planos aprobados o expedientes municipales de la época, aunque nunca se haya sacado la conformidad de obra.
• ✓Documentos privados con fecha cierta: contratos, escrituras o constancias que describan la edificación.
• ✓En casos difíciles, imágenes satelitales o aerofotografías de la zona, que muestran la edificación ya levantada.

Si no tienes ninguno de estos documentos, no des el caso por perdido: en la revisión previa vemos qué se puede reconstruir antes de gastar en el trámite.

Paso a paso y plazos reales

Este es el recorrido completo, tal como lo hacemos:

1. Revisión de la partida. Antes de cotizar revisamos la copia literal: quién figura como propietario, qué está inscrito y si hay cargas o gravámenes.
2. Visita al predio. Medimos la edificación piso por piso y verificamos que lo construido coincida con lo que se va a declarar.
3. Elaboración del expediente. Planos, memoria descriptiva, formularios e informe técnico de verificación.
4. Firmas. Lo único que hace el propietario: firmar ante notario. Nosotros llevamos el expediente listo.
5. Presentación en SUNARP y seguimiento del título.
6. Levantamiento de observaciones, si el registrador formula alguna, hasta lograr la inscripción.

¿Cuánto cuesta una declaratoria de fábrica?

Hay que separar dos cosas: los honorarios profesionales y los pagos a terceros, que van a SUNARP y a la notaría.

Honorarios profesionales (referenciales)

Son referencias, no una cotización. El precio final depende del área construida, del número de pisos y unidades, del estado de la partida y de si el predio está dentro o fuera de Lima. Puedes ver los precios vigentes y todo lo que incluye el servicio en la página de declaratoria de fábrica vía regularización, y si nos envías tu partida te damos el monto exacto de tu caso sin costo.

Pagos a SUNARP y a la notaría

• ✓Derecho de calificación (SUNARP): tasa fija de S/ 42 aproximadamente. SUNARP la actualiza cada año, así que al presentar te confirmamos la cifra vigente.
• ✓Derecho de inscripción (SUNARP): el 0,3 % del valor de la construcción, es decir S/ 3 por cada S/ 1 000 declarados.
• ✓Legalización de firmas en notaría: alrededor de S/ 20 por firma.
• ✓Derecho por cada asiento inscrito: alrededor de S/ 50.

¿Cuándo no se puede regularizar?

La vía de regularización no aplica en estos casos:

• ✕La edificación se levantó en zona arqueológica.
• ✕La edificación se levantó en zona de protección ecológica.
• ✕La edificación está en zona de riesgo para la salud y la integridad física: riberas de ríos, lagos o mares.
• ✕La edificación contraviene de manera evidente los elementos básicos de seguridad y pone en riesgo la vida.
• ✕La construcción se terminó después del 31 de diciembre de 2016.

En este último caso no te quedas sin salida: se va por la Ley 29090, tramitando la conformidad de obra en la municipalidad y, con ella, la inscripción de la declaratoria de fábrica en SUNARP.

¿Quién puede firmar el expediente?

La declaratoria de fábrica por regularización no la firma cualquier profesional. La Ley 27157 y su reglamento exigen un verificador responsable: un arquitecto o ingeniero civil colegiado, habilitado e inscrito en el Índice de Verificadores de SUNARP, el registro oficial que puedes consultar tú mismo en el portal de SUNARP. Él responde por lo que declara: que la edificación existe, que los planos coinciden con la realidad y si se cumplen o no los parámetros urbanísticos.

Caso real: la venta que se había trabado en el banco

Un propietario nos escribió porque su venta estaba a punto de caerse. Había acordado el precio de su casa de tres pisos en Lima, el comprador iba a pagar con crédito hipotecario y el banco mandó a su tasador. El informe llegó con una cifra muy por debajo de lo conversado: la construcción no estaba inscrita, así que para el banco solo existía el terreno. El comprador no conseguía el monto que necesitaba y la operación quedó congelada.

Antes de cotizar revisamos la partida y el historial del predio. Encontramos dos cosas: la edificación estaba terminada mucho antes del cierre del plazo de regularización, y los parámetros urbanísticos vigentes cuando se construyó eran distintos de los actuales. Ese detalle era clave, porque de él dependía que la fábrica se inscribiera limpia o con una carga técnica, y una carga habría vuelto a castigar el valor de la propiedad justo cuando el cliente necesitaba lo contrario.

Reunimos el sustento: documentación que acreditaba la antigüedad de la construcción, el levantamiento en campo y el informe técnico con los parámetros aplicables a la fecha de la edificación. Presentamos el expediente y la declaratoria de fábrica se inscribió sin cargas.

Con la construcción inscrita, el banco tasó la casa completa, el crédito del comprador alcanzó y la venta se cerró. El propietario recuperó varias veces el costo del trámite solo en la diferencia de precio.

Declaratoria de fábrica e independización: cuál va primero

Es una de las consultas más frecuentes de quien construyó un edificio para repartir entre sus hijos o para vender los departamentos por separado. El orden es siempre el mismo:

1. Primero la declaratoria de fábrica: se inscribe la edificación completa en la partida del predio.
2. Después la independización: se separa cada unidad en su propia partida, con su reglamento interno y sus áreas comunes cuando corresponde.

No se puede independizar lo que registralmente no existe: sin declaratoria de fábrica inscrita, el Registro no tiene qué separar. Si te interesa esa segunda etapa, revisa cómo funciona la independización de departamentos en SUNARP.

Errores que terminan en observaciones o cargas

• ✕Planos que no coinciden con lo construido: un ambiente techado después, una escalera movida o medidas tomadas sin precisión.
• ✕Azoteas y aires: declarar como techada un área que no lo está, o al revés.
• ✕Retiros y área libre: lo que se techó de más suele volverse una carga técnica.
• ✕Falta de firmas: copropietarios que no firman o firmas sin legalizar. Si hay matrimonio de por medio, conviene revisar antes si el bien es propio o social.
• ✕Fechas mal sustentadas: si la antigüedad no se acredita, la vía de regularización se cae.
• ✕Ampliaciones posteriores que no entran en la declaratoria de fábrica y dejan la partida otra vez desactualizada.

Cuando la edificación excede los parámetros, SUNARP inscribe la fábrica pero anota una carga técnica, que después hay que levantar en un trámite aparte.

Base legal

Estas son las normas que sustentan la declaratoria de fábrica, por si necesitas citarlas ante un banco, una notaría o la propia municipalidad:

En resumen

La declaratoria de fábrica es lo que convierte tu casa en un activo que el banco, el comprador y el Registro reconocen. La vía correcta depende de la fecha de término de la obra y de si hay licencia, y el análisis previo de la partida es lo que decide si la fábrica entra limpia o con cargas. Conoce nuestro servicio de declaratoria de fábrica vía regularización o escríbenos y revisamos tu caso.